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父母房产赠与好,还是买卖好?

文章发布时间:2015/5/26 8:38:41 来源:



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馆友“東泰山人”:
         您好!您的文章“父母房产赠与好,还是买卖好?”深受广大馆友的喜爱,于2014年7月11日进入“阅览室”频道的“社会/财经”下“社会杂坛”类别的精华区。360doc代表全体馆友感谢您的辛勤劳动和慷慨分享!

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父母房产赠与好,还是买卖好?

 

  服务

  房屋继承

  答疑系列报道1

  文/羊城晚报记者 詹青  图/全景

  个案

  市民张先生,今年准备结婚。本来想买一套精装修的房子作为婚房。但考虑到眼下楼市低迷,担心现在买了房,过不了几天又要降价。他父母名下有一套100平方米的新房,是2005年以50万元买进的,一直空着。于是,他和未婚妻商量决定,将父母的这套房子转到自己名下,作为新房。

  可是这一“转”,问题便随之而来,无论是通过“赠与”,还是从父母手里“买入”,都会产生一笔不菲的税费。那么,究竟是“赠与”产生的税费高,还是“买卖”产生的税费高?对此,笔者咨询了湘湖律师事务所的宋坚达律师,请他帮助解答。

  编者按

  房产税,遗产税等,系列税种虽然仅在“研究进行时”,但是关心的人却不少。尤其在广州这样的一线城市,父母手中有多套房子的家庭并不在少数。这些家庭都不可避免地面临着“身后事”,尤其是房产继承的困惑。

  由于“继承”需要在父母百年之后方可以办理,届时父母已经不在世了,可能面临的变数会更大,手续会更复杂。很多父母都想未雨绸缪,在自己在世的时候,把房产过户到孩子的名下,这就涉及房子转移产权的系列问题。

  比如:现在把房子就给孩子吧,避免了今后可能征收的高额遗产税,但会不会增加孩子的房产税负担?

  比如:把房子给孩子,是继承、赠与、还是买卖更划算、更省钱呢?

  比如:如果把房子给了孩子,会不会影响了孩子的购房名额?在“限购令”下,孩子会不会无法再次置业? 类似这样的问题非常多,而里面涉及到每个人的不同情况,又有不同的处理方法。事实上,在一篇报道中,是很难一一解惑的。记者只能选取一些典型个案,请专家分析个案,并从中作出指引。

  第一种方法:买卖过户

  核心提示:双方涉及缴纳的费用有:个税、契税、营业税等,首套房有优惠。

  张先生的这套房子,要考虑几种情况,选择费用开支最少的去做。目前,张先生名下没有住房,不受“限购”政策的限制,故可以通过二手房转让的方式,取得其父母名下的这套商品房。

  宋律师说,张先生可享受“家庭首套住房”的契税优惠政策。目前国家的政策是,对个人购买普通住房,如是“家庭首套住房”,面积在90平方米至140平方米的,可享受“减半”的契税优惠政策,即征收1.5%契税;对个人购买90平方米及以下的普通住房,且该住房属于家庭首套住房的,即征收1%的契税;非家庭首套住房,或者虽属家庭首套住房但面积在140平方米以上的则应缴纳3%契税。

  此外,卖方也要缴纳相应的税费。按照国家相关法规和政策,张先生还须考虑两个方面:第一,这是否是父母名下的“家庭唯一住房”;第二,购房时间是否超过5年。这里又分为三种情况。如果张先生的父母名下还有其他住房,要缴纳的交易税费还是比较多的。

  情况1:假如张先生的父母转让给他的是“家庭唯一住房”,且购入时间已经超过5年,又是面积小于140平方米的普通住房,那他父母可以免缴营业税、个税,即张先生父母无须缴税。

  情况2:如果张先生父母名下还有其他住房,购入这套商品房的时间距今还不足5年,则在办转让过户手续时,他父母须缴纳房屋总价5.6%的营业税和总价1%的个人所得税。在这种情况下,张先生欲获得这套房子的产权,张家要付出的代价会比较高。算上契税、营业税、个税,张家总计要缴纳房屋总价8.1%的税。

  情况3:如果张先生父母名下还有其他住房,房子购入时间已经超过5年,这种情况下,他父母可以免缴营业税,但需要缴纳房屋总价1%的个人所得税。

  综上所述,张先生父母欲将这套商品房以二手房转让的方式过户给张先生,张先生只需要缴纳房屋总价1.5%的契税。按这套房子目前的市价100万计算,即张先生要缴纳1.5万左右的契税。至于张父母是否需要缴纳1%的个人所得税,则取决于该住房是否为张父母的唯一住房(商品房):如该住房系张父母的唯一住房,则张父母无须缴纳个人所得税;反之,张父母还须缴纳个人所得税。

  第二种方法:赠与过户

  核心提示:由于评估价低于市场价,3%契税+2%的公证费算起来不会太高。

  “如果是采用赠与的方式,不论张先生名下现在有几套房,都不妨碍他接受父母赠与给他的住房,即与'限购令’无关。”宋律师告诉笔者,我国法律有明文规定,不论是谁,合法的赠与均是允许的。

  按照规定,房屋赠与最主要缴纳的费用是契税以及公证费两种。其中,契税按照评估价的3%征收,公证费则是按照评估价的2%征收。

  看到这个征收比例,不少市民可能会吓一跳,因为有些市民认为房屋评估价即市场评估价,也就是赠与房屋的二手房价,假如是这样计算起来的话,那是一笔不少的费用。但是在事实上,在执行过程中记者发现,直系亲属间赠与的房屋评估价很低,这就让赠与所缴纳的费用显得“湿湿碎”了。

  记者采访了广州海珠区某公证处的李小姐,李小姐告诉记者,海珠区住宅的直系亲属间赠与,楼梯楼评估价一般不超过1000元/平方米,高层电梯楼评估价一般不超过2000元/平方米。记者从一份富基广场一套商品房的《广州市房地产估价答复书》看到,该套房屋包括房屋主要设备在内按产值估价单价仅1934元。而目前富基广场二手房价在1.8万元/平方米之间,显然直系亲属间赠与的房屋评估价仅是市场评估价的一成多。这套房屋赠与需要交的契税仅2340元,按市场评估价来交则要2万元以上。

  办理赠与除了付契税外,另一笔较大的费用是公证费,为评估价的2%。不过,同样公证的评估价比市场评估价要低很多。在海珠公证处,一般住房的赠与,如果是电梯楼的按3000元/平方米计算,房改房、楼梯楼的则是2000元/平方米左右。这样算下来,赠与上述一套富基广场的住房,所需要的费用不到5000元。

  而张先生父母的这套100平方米的房子,由于评估价不会太高,一般来说,所需的赠与费用不会超过一万块钱。

  律师提醒

  哪种合算,

  要看你以后卖不卖房

  另外,宋律师提醒说,房屋买卖还须缴纳交易手续费、工本费等;房屋赠与的,交易手续费就免了。

  而具体情况中,房产买卖和赠与哪种更省钱,其实是跟这套住房的所有权人和受让人的现实情况息息相关的,市民需根据自身情况仔细算账。

  要判定买卖或赠与哪种合算时,除了以上情况外,还需仔细考虑其他问题。按照现行税收政策,受赠住房今后再度出售转让,须缴纳房屋差价20%的个税。值得注意的是,这个差价,是再转让时的价格减去之前购入价的差价,而非再转让时的价格减去受赠时市价的差价。

  以张先生为例,假如他取得父母这套商品房,过些年以后又要把这套住房卖掉,假设那时该套住房市价150万元,而其父母当时买下这套住房时的价格是50万元,则那个时候张先生就要缴纳(150万元-50万元)×20%=20万元的个税。而如果现在张先生是以买卖方式取得父母这套房子的,到时候再转让,个人所得税一般可以按成交价的1%计缴即1.5万元就够了。所以呢,哪一种更合算?

  宋律师笑着说,主要还是看张先生的预期,如果今后这套房子有可能卖掉的话,那么走买卖程序可能比赠与还更好。如果不卖一直准备自己住,那肯定是赠与最划算。

 

 


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